Le nouveau statut du bailleur privé (loi de finances 2026) : quelles conséquences pour la pratique notariale ?

La loi de finances pour 2026 crée un nouveau mécanisme d’incitation à l’investissement locatif désigné “dispositif Jeanbrun”.

Ce régime repose sur une logique d’amortissement fiscal des revenus fonciers et cible exclusivement la location nue à loyers encadrés. Il s’inscrit dans un contexte de recentrage des avantages fiscaux en faveur de l’offre locative longue durée et des logements performants énergétiquement.

Pour le notaire, ce dispositif appelle une analyse fine, à la croisée du droit fiscal, du droit immobilier et de la stratégie patrimoniale.

Les biens éligibles et la durée d’engagement de mise en location

D’abord, l’acquisition doit avoir été réalisée entre le 1^er janvier 2026 et le 31 décembre 2028.

Ensuite, sont concernés les immeubles dont l’achèvement intervient postérieurement au 1er janvier 2026 et respectant la réglementation environnementale RE2020. Une fois loué, le logement devra présenter une performance énergétique classée A ou B.

Peuvent également entrer dans le champ du dispositif les logements anciens acquis puis rénovés, à condition que :

• Les travaux réalisés après l’acquisition représentent au minimum 30 % du prix d’acquisition ;
• Ces travaux comprennent notamment une rénovation énergétique substantielle ;
• Le bien atteigne, après travaux, au moins la classe énergétique D.

Le dispositif impose un engagement de mise en location d’une durée minimale de neuf ans.

A noter : il n’y a aucune condition de zonage.

Le mécanisme fiscal : amortissement annuel des revenus fonciers

Le cœur du dispositif repose sur un amortissement fiscal annuel. Le bailleur peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables.

Seul 80 % du prix d’acquisition sont pris en compte pour le calcul de l’amortissement. L’amortissement est prévu pour une période minimale de neuf ans.

Les taux d’amortissement varient selon la nature du bien et le niveau de loyer pratiqué (fixé selon le dispositif Pinel en cas de location intermédiaire, selon le dispositif Loc'Avantages en cas de location sociale ou très sociale).

S’agissant des logements neufs, le taux d’amortissement annuel est fixé en fonction de plafonds de loyer :

• 5,5 % en cas de loyer très social ;
• 4,5 % en cas de loyer social ;
• 3,5 % en cas de loyer intermédiaire.

Pour les logements anciens, l’amortissement annuel s’élève à :

• 4 % en cas de loyer très social ;
• 3,5 % en cas de loyer social ;
• 3 % en cas de loyer intermédiaire.

Dans tous les cas, le montant total de l’amortissement imputable est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce montant est majoré de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements amortis sont affectés à la location sociale ou très sociale.

En outre, le bénéfice du dispositif est limité à deux logements par foyer fiscal.

L’amortissement s’ajoute aux déductions habituelles du régime réel : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux d’entretien…

Attention : les amortissements pratiqués viendront minorer la valeur d’acquisition retenue pour le calcul de la plus-value immobilière en cas de revente. Cette conséquence devra impérativement être intégrée dans la simulation patrimoniale à long terme.

Le rôle du notaire : devoir de conseil et sécurisation de l’opération

Dans ce contexte, le notaire a vocation à être pleinement mobilisé au titre de son devoir de conseil.

Il peut être sollicité afin d’apprécier l’adéquation du dispositif à la situation fiscale propre du client, notamment au regard de son taux marginal d’imposition et de la structuration de son patrimoine.

Il lui appartient également d’éclairer les arbitrages entre location nue et location meublée, en tenant compte des évolutions récentes du régime du LMNP et des objectifs poursuivis par l’investisseur.

Enfin, une attention particulière doit être portée à l’incidence des amortissements pratiqués sur le calcul de la plus-value en cas de cession ultérieure. L’anticipation de cet impact constitue un élément déterminant dans l’appréciation globale de l’opération.