Une vente postérieure au fait générateur de l'impôt ne peut être retenue pour valoriser un immeuble

À la suite du décès d'un homme le 8 septembre 2014, deux légataires universels déposent une déclaration de succession le 23 décembre 2014, enregistrée le 6 janvier 2015. La valeur déclarée des immeubles successoraux est de 700 000 € et de 70 000 €. Par actes authentiques signés les 29 mai et 30 juin 2015, les légataires revendent ces biens aux prix respectifs de 600 000 € et 56 000 €, ces deux actes ayant chacun été précédé d'avant-contrats sous seing privé conclus respectivement les 26 mars et 1er avril 2015. Le 29 septembre 2015, une déclaration de succession rectificative est déposée, modifiant à la baisse l'évaluation des deux biens immobiliers et une réclamation est formulée afin d'obtenir une réduction des droits. Refus de l'administration sur le fondement de l'article 761 du CGI qui dispose que pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties.

Dans un arrêt confirmatif, la cour d'appel de Montpellier accueille l'argumentation des légataires estimant qu'en raison du délai d'à peine six mois séparant le décès de la date de signature des avant-contrats, les prix auxquels les immeubles ont été vendus constituent une référence objective pour déterminer leur valeur vénale réelle sur un marché immobilier dont la variabilité ne pouvait s'envisager sur une période aussi courte en l'absence de preuve d'événement exceptionnel.

Cassation (et renvoi) sans surprise. La Cour de cassation censure les juges montpelliérains pour violation de l'article 761 du CGI.

À noter

Rappelons que la Cour de cassation refuse de retenir comme références des transactions postérieures au fait générateur de l'impôt (notamment, Cass. com. 18‑12‑2007 n° 06‑18.879 ; Cass. com. 6‑12‑2016 n° 16‑20.125).

Ce n'est qu'à titre exceptionnel que la Cour de cassation déroge à ce principe, lorsqu'il n'existe aucun élément de comparaison antérieur ou concomitant au décès (Cass. com. 16‑4‑2013 n° 12‑16.266)

Cass. com. 19‑6‑2024 n° 22‑24.169

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